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陈序的博客

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物业税出台日 地产全国性泡沫见顶  

2007-11-01 21:29:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    一直悬在空中的物业税好像要落地。各界讨论又热。

    对物业税的讨论有必要重温形式逻辑。物业税是税,所以,征物业税是征税。征税直接增加政府收入,间接增强政府行动能力,这个动机排在第一。至于对经济关系的调节、调控,无论社会主义国家还是资本主义国家,还都不存在一种经济关系非新立税种不能调整。以中国房地产经济实际论,也不需要在现有许多交易税和空间近似无限的行政手段外再找新式武器。四年前,新一轮税制改革启动,其中重要内容就是完善以财产税为主体的地方税体系。开征物业税,便是为地方政府设置的一项主体税种。

    显然,征物业税的首要目标是逐步调整地方政府收入结构。以增加政府收入、调整政府收入为目的的征税能不能兼职平抑一下怨声载道的房价?有评论认为,物业税理论上可以降低房价水平,实际效果则不然。我以为:物业税理论上、实际上都可能影响房价。最终效果如何,要看各地方政府对当地市场的判断能力和调控水平。这一点,取决于它和土地出让金的关系。       

    假设物业税能取代土地出让金,那么,物业税将成为地方政府重要收入来源,并从时间上重新分配地方政府收入。分年度征收的物业税将一次性计入一届政府账单的资金分摊给几十年十几届政府,实质上是对地方政府财政收支能力的调控。城市化进程初期,地方政府投资需求集中于一时,短期内须筹措大量资金投入基础建设,70年一次性缴纳的土地出让金显然是为满足这一需求而设计。城市化初具规模之后,地方政府投资需求分散到不同时间段,长期稳定的收入更有利于持续发展,分年征收的物业税较为可取。

    中国很大,各地方经济所处发展阶段也不尽相同。开征物业税之初,土地出让金制度不会随之取消。以后即使替代,各地也很可能不同步。中央政府对物业税征收不会“一刀切”。有关征收对象、税率和免税条款的细则,都会留给地方政府去明确。

    可见,新生的物业税将仅是针对房地产保有环节的一项新税负,通过抬高消费、投资成本抑制需求。一方面,需求受压可以缓解对供应的饥渴;另一方面,对供需关系因此可能逆转的判断会影响直至扭转市场心理预期。由此,房价会失去升值预期的支撑。

    与常识相反,“先有鸡先有蛋”有确定的进化论答案,“高地价与高房价孰为因孰为果”也有确定的经济学答案:总是高房价决定了高地价。因为同一区域内,空地的价格取决于造了房子的地的价格,差的房屋的价格取决于好的房屋的价格。房价下降会累及地价,“地王”消失,土地出让金收入下滑。与此同时,一般可按年调整税率的物业税或可形成一笔主要的替代性收入,地方政府有望从此走出“土地财政”的路径依赖。

    而物业税落地伊始,由于地方政府手中多了一样威力可手动调节的工具,全国范围的地产泡沫已经到顶,准备下山。

 

    本文首发《东方早报》财经评论专栏“重点所在”

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