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陈序的博客

说出基本事实。

 
 
 

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弃明投暗 一样结果  

2007-12-29 13:49:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   福斯特小说《印度之行》中有一个婆罗门,戈德博尔教授。在改编的电影里,他总是一付无所谓的表情。他总是说,做尽管做,结果都一样。上世纪中叶,当WilliamVickrey逐一研究英式拍卖、荷式拍卖、第一价格密封拍卖和第二价格密封拍卖时,就卖主的收入而言,他得出了和戈德博尔教授相同的结论。即四种拍卖方式给卖主带来的平均收入相等,是为“收入等价定理”。之后,RogerB.Myerson证明了“收入等价定理”的一般性。简单地说,在假定几个前提(如潜在买主数量既定、风险偏好中性,每个人独立对拍卖品估价等等)之后,任何以“价高者得”为游戏规则的拍卖机制都将产生同样的期望收入。

   因为对机制设计理论的贡献,包括发现在既定前提下,卖主选择哪一种标准拍卖方式都“无所谓”,WilliamVickrey和另外一名经济学家共同赢得1996年诺贝尔经济学奖,Roger B.Myerson和另外两名经济学家分享了2007年诺贝尔经济学奖。

   据报道,10月底,上海有关部门印发了的一份标记为“沪房地资用[2007]633号”的《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块,现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

   目前,除公益性用地采用行政划拨外,国有土地使用权出让主要有三种形式:招标、拍卖、挂牌。经济适用房等带部分公共产品性质的用地出让,多采用招标方式;商业项目用地,一般采用拍卖方式。其它大量经营性用地,主要是商品住宅用地,多数城市采用挂牌方式。依国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称《规定》),挂牌成交有三种可能:一、挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价的,挂牌成交;二、挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;三、挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

   现在,按《通知》所定上海新规则,当挂牌期限届满,最高报价及其报价者会在现场予以公布。同时,询问是否有竞买人愿意继续竞价。如有愿意竞价者,挂牌出让便转入现场竞价。现场竞价由竞买人当场书面填写现场报价单,密封递交。所有竞买人填交后,工作人员当场拆封报价,出价最高者为最终竞得人。如有出价相同者,再次履行一遍现场竞价的程序,直至有人胜出。

   比较拍卖理论可知,《规定》中挂牌出让方式中现场竞价的旧规则,即轮番公开叫价、加价,三次确认无人加价后一槌定音,就是英式拍卖。《通知》中现场竞价的上海新规则,就是第一价格密封拍卖。从英式拍卖改为第一价格密封拍卖,将如何影响最终竞得价?媒体流行观点分两派,一派认为新规则只给了竞买人一次至两次出价机会,压缩了叫价、加价的空间,由此产生的最终竞得价会低于旧规则;另一派认为新规则减少了竞买人相互间信息的公开传递,导致盲目报价,由此产生的最终竞得价会高于旧规则。孰是孰非?

   欲求解上述问题,不必借助“收入等价定理”的数学模型,想一想实际经验。

   无论英式拍卖还是第一价格密封拍卖(包括荷式拍卖与第二价格密封拍卖),特定的竞买人都心存一个惟一的极限价格,即最多出多少钱。因为卖主目标是“价高者得”,所谓最优拍卖方式,无非是逼竞买人报出尽可能接近极限价格的金额。在英式拍卖中,看起来叫价、加价频繁,气氛紧张,但一个竞买人报价的信息能公开、即时、准确地传递给其它每一个竞买人,后一个报价人只需比前一个多出一个最低加价单位,最终竞得人的出价也仅需比出价第二高的竞买人高一个最低加价单位。在第一价格密封拍卖中,竞买人会直接考虑报一个比自己极限价格低又确保高于竞争对手的出价。显然,每一个竞买人最多考虑的外部信息,是自己最强对手的出价。在英式拍卖中,竞买人可以通过现场竞价渐渐发现对手的极限价格和自己的最优价格;在第一价格密封拍卖中,竞买人更多通过案头研究,判断对手的极限价格和自己的最优价格。

   因此,出价次数多少、加价机会多少不是影响最终竞得价的关键,每个竞买人在不知道其它竞买人报价信息的情况下密封出价也不是盲目的。英式拍卖和第一价格密封拍卖理论上应该令卖主最终得到相等收入,买主付出相等价格。改变竞价方式不能改变最终竞得价的平均水平。

   那么,是什么因素真正影响着真实世界中的最终竞得价越来越高呢?我以为,在中国当下土地挂牌出让现场竞价中,推动最终竞得价走高的主要因素是竞买人的风险偏好。现实是,房价居高,地根偏紧,换言之,产出品价格不断上涨,生产原料供应时断时续,生产者怎么办?当然趁有钱有机会买原料的时候一次买个够罗。所以,开发商作为竞买人,极度厌恶风险,说白了,不怕出高价,就怕买不到。这时,当所有竞买人是相互竞争的,英式拍卖的公开竞价也好,第一价格密封报价也罢,都可能产生相当高的最终竞得价。此处不考虑竞买人合谋的可能性,因为先有挂牌程序,合谋就不会产生现场竞价。

   可见,竞价方式七十二变,永远跑不出“价高者得”的手心。只要不动产市场泡沫不灭,房价还会牵着地价走;只要地方财政收入结构不变、地方政府存在高地价激励,轨道交通、高速公路还得靠土地出让金沿伸。公开、不公开,或明或暗,结果都一样。

 

   本文首发《万科周刊》524期“地产”栏


 

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