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陈序的博客

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日志

 
 

上海规范“群租”是对私人权利的保护  

2007-08-30 21:22:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    近日,上海市房地局下发通知,对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补,新增一些制约“群租”的条款。闻讯,批评声浪骤起。反对意见多集中在两点,一是行政权力妨害了私人物权的行使,二是租客的私人居住权利遭忽视。我以为,恰恰相反。规范“群租”正是政府尊重保护私人权利的表现。

    首先,规范“群租”是对私人物权的保护。

    “群租”发生的地点和相邻区域,基本上是各种私人权利的范围。所以,“群租”涉及的矛盾,基本上是私人权利和私人权利之间的矛盾。在有“群租”现象的小区中,权利受到事实侵害的是谁?业主。造成他人权利受损的是谁?另一些业主。规范“群租”保护了谁的权利?以居住方式行使房屋权利的业主。限制了谁的权利?以出租方式行使房屋权利的业主。

    说到底,上海市房地局推荐的增订版《业主公约》示范文本,是出租房屋产生的负外部性过大时对房东出租权利的限制,根本不涉及租客的权利,也就谈不上对租客权利有任何限制或损害。

    违法、不合理的供应可以满足合法、合理的需求,对应合法、合理需求的不一定是合法、合理的供应,最明显的例子是卖淫与性欲。任何对供应的限制都会令需求得不到满足。但是,当合法、合理的需求不能满足时,不能断定对供应的限制是不恰当的,最明显的例子是对便宜音像制品的需求和对盗版光碟生产、销售的打击。

    值得注意的是,上海市房地局对“群租”采取的干预方式是规范不是治理,是引导不是强制。一般而言,政府在私人权利侵犯公共领域时,可以动用行政强制力下手治理。“群租”是市场中私人权利与私人权利之间的冲突,政府只是在矛盾激化时出面提供一种可选择的工具,即带倾向性的协调冲突双方行为的标准。对此标准,用不用、怎么用,各个业主委员会有自决权。

    其次,规范“群租”是对私人居住权的保护。

    “群租”事实上导致了新的城市居住困难现象。提供“群租”的业主,以租金最大化为目的,在设施齐备、配套完善的小区中人为制造出合用厨房、合用卫生间、无自然光照的居住空间,以消除城市居住困难现象为己任的政府岂能不闻不问?“群租”合约是双方自由达成的约定,但双方自由达成并非政府不得干预的充分根据。不然,政府又何须去管“血汗工厂”里的女工加不加班?何须建立最低工资标准?

    当然,对“群租”的规范确实会影响到已然“群租”的租客,这是过渡期的问题,任一新的法律、法规、标准执行之初,都会碰到类似的麻烦。过渡期的问题仍是私人权利之间的纠葛,须通过当事三方协商解决或诉诸法律。有报道说“群租客”中已经出现自律苗头,此可视为租客一方争取平稳过渡的一种主动的姿态,理应收到其它两方的正面回应。

    另外,对“群租”的规范也确实会波及对“群租”的潜在需求。如果存在相当数量合法、合理的需求只有违法、不合理的供应能满足,说明针对这一类需求的有效供应严重不足。对“群租”的需求实质是对廉租的需求。目前的廉租制度更多地是保障了城市原住民中低收入群体的居住需求,对潮水般涌入的城市新移民的最低居住保障还有待政策进一步明确。

 

    本文首发《东方早报》财经评论专栏“重点所在”

   

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