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陈序的博客

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卖出也不容易  

2009-08-14 16:18:00|  分类: 唐尼陈/新闻晨报/ |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于商业房地产来说,现在的行情是卖也不一定卖得掉。即使有“黄金白金钻石”级地段保障,无济于事。

 

据Wealth Bulletin最新的世界最昂贵街道排名,全球各大城市的高租金物业均不太妙。继续保持世界第一的摩纳哥格雷斯公主大道价格缩水三分之一以上。位于其上的高档物业价格现在是每平方英尺11152美元,大大低于去年的17657美元。调查发现,10条世界最贵街道上的高档住宅物业在过去一年中总价下降了12%。美国和伦敦的市场总体下跌了至少20%。

 

租金大跌,给商业房地产投资造成巨大风险。摩根士丹利资产管理部门去年亏损的15亿美元中大部分来自商业房地产投资。在商业房地产上的风险敞口令该公司连续三季度净亏损,上季度净亏损达数亿美元。

 

在市场繁荣期间大举进军商业房地产,这给摩根士丹利带来了当初的利润和如今的亏损。截至今年3月31日,摩根士丹利在商业房地产上的风险敞口约有180亿美元。它不得不为此采取对冲措施。瑞士信贷预计摩根士丹利的机构业务部门将在商业房地产上冲减至多3亿美元。

 

除非经济真正复苏,商业房地产的问题会始终纠缠摩根士丹利,挥之不去。在美国联邦政府的压力测试中,按照最恶劣的经济形势测算,摩根士丹利面临着在商业房地产贷款上45%的潜在损失。不过,该公司这个方向的风险敞口还远小于很多大型商业银行。

面对商业房地产恶劣环境,摩根大通的最后一招是赶紧卖出。据报道,该公司正着手出售全美各地23座写字楼。出售的写字楼总面积为710万平方英尺,包括三座摩天大楼:华尔街附近的第一大通曼哈顿广场、同在金融区的Four New York Plaza和位于西雅图市中心的华盛顿互惠银行前总部大楼的一部分。

 

摩根大通卖出的选择可能正确,时机却并不好。这意味着出售所得将大打折扣。在美国,眼下是房地产市场数十年来最糟糕的市况,一大批高端写字楼集中挂牌只会令这一细分市场承受重压,进而抑制成交和成交价。

 

前一阵在写字楼里做生意的各个行业大幅裁员,写字楼价值暴跌。市场流动性不佳,难以获得融资,交易数量减少,价格下跌。据研究公司Real Capital Analytics的数据,2009年上半年,全美仅完成57亿美元写字楼销售(2008年上半年为309亿美元)。今年上半年,纽约曼哈顿地区的写字楼只卖出了8座,均价为每平方英尺470美元。而去年同期,曼哈顿有43座写字楼易主,均价为每平方英尺877美元。

摩根大通希望此次大规模售楼有望套现逾10亿美元。但中介商的意见是,为了出售交易顺利,摩根大通必须提供额外的好处。比如,作为卖家,可以在交易中附带售后回租合约,来保证大楼买家的一段时期的收入。


曾几何时,口袋鼓鼓的投资者会为高档写字楼支付更高的价格。当时经济一路向好,他们认定新租户愿意支付更高的租金。而现在,投资者对新的写字楼项目和新的租赁交易都没有足够信心。分析认为,写字楼市场在2010年底前不会触底。换言之,黯淡的气氛还将继续控制这一市场。

 

投资商、交易商已经见惯了商业房地产欣欣向荣的景象,看来要学会忍受寂寞了。对新兴市场来说,动荡会更不确定。

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