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陈序的博客

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日志

 
 

房价下跌、房地产股跳楼以及逼良为……  

2010-06-09 20:28:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在,我就等着房价下跌。跟很多朋友不同,他们把下跌视为买入机会。我则以为,搞得不好,这次下跌将是小型崩塌的开始。

 

幻想是在5月31日破灭的。是日,中国国务院于宣布将针对住宅市场逐步引入房产税。这是对房地产业的沉重一击。如果房产税真的实施,势将提高房屋所有人及投资者的房产保有成本。而其影响,当从在部分地区进行试点时就开始作用于市场,即使开始时可能只对第二套住房或豪宅征税。据媒体报道,上海、重庆等城市已向国务院申请开征房产税,只是关于征税时机,涉及房产类型,税率,估值方法等细节尚未明确。

 

北京对房地产市场痛下狠手,是因为投机活动将内地房价推高至历史高位。4月份,城市房价同比增长12.8%,是迄今为止最高的涨幅。高房价继续将普通购房人挤出市场,经济问题变成了政治问题。政府在4月和5月连续采取措施,包括将购买第二套住房的首付比例从40%提高到50%;将第二套住房的按揭利率从央行基准贷款利率的8折提高到1.1倍;统一第二套住房的甄别标准;暂停向第三套住房发放贷款;将购买面积超过90平方米的首套住房的最低首付比例从20%提高到30%;恢复对购买不满5年转售的住房征税……新政重拳,一举造成大开发商,包括世茂、富力地产等在传统销售旺季的5月份出现销售环比下降。

 

不过,虽然5月份的交易量有所下降,但房价却未松动。根据国家统计局对70个城市进行的调查显示,4月房价仍然上涨较快,同比上涨12.8%。(5月份的数据将于本周公布。)与此同时,由于房地产开发商从境外融得资本,且受益于去年及2010年第一季度销售火爆,其资产负债表的流动性较2008年中回调时还有所增强。因此,房地产开发商还没有太大的资金压力,他们不急于降价或在市场上抛售房产。

 

不要高兴得太早,接下来才是艰难时刻。开发商朋友们当然希望守得云开待月明,希望销量骤减是暂时现象,希望价格能坚挺一段时间,甚至能忍到恢复上涨。但我要提醒,北京这次不会空手而归,2010年房价下跌的可能性越来越大。穆迪报告《New Property Tax in China Would Pinch Developers》对2010年房地产业的假设之一是销售温和下降(一线城市平均下降10-15%左右)。而且,如果价格下跌并未使本已萎缩的交易量相应回升,房产税再加码,销售跌势会加剧。

房价下跌会重创房地产开发商。在股市中,这意味着房地产股的底部很可能比大盘的底部更低。本月,这一板块的平均未来一年的预期市盈率已跌至略低于10倍,且低于过去10年的平均水平──13.6倍。而苏格兰皇家银行研究显示,预期市盈率更可能跌至2008年底时的最近一次谷底,即5倍左右。

 

看到这一黯淡结局,便能理解北京对待房地产调控如此谨慎的原因。最高决策层必须防止推动经济增长的基建投资放缓,防止银行体系出现大量不良贷款。在目前房价水平,这些可能不良的贷款中的相当部分现在还很健康。比如个人住房贷款。昨天,中国央行在2009年年度报告中指出,去年国内个人住房贷款整体质量良好,2009年末全国个人住房贷款的平均不良率为0.60%,较2008年末下降0.62%。

 

我想,为避免逼良为“不良”,北京还会继续掂量房产税全面实施的后果。

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