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陈序的博客

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日志

 
 

房价触底时间取决于税制改革速度  

2010-08-25 22:42:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场有政府和私人两方面合理的看涨预期,不过,我相信其看涨前提是一定会改变的。当薪从釜底抽走,开水自然变凉。这一抽走动作的快慢决定了中国房价的触底时间。

 

昨天,中国内地股市收盘大幅下跌。基准的上证综合指数收盘跌53.73点,跌幅2.0%。深证综合指数收盘跌2.1%,跌幅2.1%。相关的,房地产开发商类股也有所回落。市场担心,作为抑制房价过高的最后一击——房产税,即传说中的物业税,终将由政府推行。于是,万科A4.0%;保利地产跌3.6%。不仅如此,受其拖累,也因为前夜发布的数据显示美国7月份的成屋销量为过去15年来的最低水平(这一消息引发美国股市下挫),导致整个大盘全线走低。

 

投资者是被中国国家发改委财政金融司司长徐林的话吓了一跳。徐林称,中国拟进行的税制改革旨在扩大地方政府收入来源,资源税和房产税将有助于提高地方政府的收入。政府已经计划开征房产税。中国税收中的大部分流入中央政府财政,多年以来,地方政府的主要收入来源有赖土地销售。一旦北京收紧房地产市场,地方政府收入马上出现下降。地方政府也建立了其他一些融资平台,但其蕴藏的系统性金融风险,不能令北京放心。说到底,所谓“土地财政”的问题没什么解决办法,惟一的出口似乎就是物业税。

 

本轮房地产市场调控以来,物业税屡被提及。两个月前,《中国证券报》曾援引中国国家信息中心建议,呼吁中央政府开征物业税,以增强现有房地产调控措施的有效性。据报道,国家信息中心称,地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用容易失灵的重要原因,而改变这种状况的突破口则在于物业税。

 

同样是从土地和土地附着物的租金中收益,根据住房价值每年征收一次的物业税,使地方政府获得了更长期稳定的收入。避免了竭泽而渔,减少了权力寻租空间。物业税的开征完全可以改善地方政府收入结构,成地方财税相关制度改革的突破口。物业税试点已经空转多年,尽快做实,有助于在内地许多城市房价飙升的情况下,抑制进一步的房地产市场投机活动。

 

当然,开征物业税必须解决一些关键障碍。有的障碍是技术性的,比如中国至今缺少一个全国性的房产价值评估系统,这直接影响到物业税征收的基础。也有的障碍是制度性的,比如现行房地产交易税收制度中存在的问题。中国对房地产交易征有多种一次性税收,如印花税,如因出售房产而征收的收入税等。这些税种本意是为了限制楼市投机,结果却受看涨预期左右,成为卖家转嫁给买家的成本,成为房价上涨的又一推手。

 

三个月前,中国社会科学院就曾提出更具操作性的政策建议。即在开征住房保有税的同时,削减或取消几类房地产交易税。即首先要取消多个单一税种、适当降低必留税种的税率,对房产交易税收制度进行清理。在此基础上,再向开发商和其他房产所有人双重征收新的物业税。其中,开发商为闲置土地和已开发但未出售的房产支付持有税,其他房产所有人根据房产的面积和套数支付保有税。

 

实行物业税还有很长的路,但已经不存在不可逾越的障碍。投资者已经能看到中国房地产牛市的终点,问题是在最后一段路上,还能做多少交易,赚多少收益。

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