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陈序的博客

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更大的泡沫还在后面  

2011-03-25 19:29:00|  分类: 上海地产画报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国现在是否已出现全国性的房地产泡沫?泡沫是不是行将破灭?持有投资性房产的朋友是不是得赶紧跑?我坚持以前的观点:更大的泡沫还在后面。

 

全国“两会”之后,北京开始加强对前一阶段房地产调控措施效果的调研。据《中国证券报》报道,中国国务院近期派出八个调查组,分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。调查结果汇总得出后,国家相关部门将予以公开发布。国土资源部也派出专门的调查小组,赴多省对房地产用地情况及价格进行摸底。

 

从部分媒体报道看,受房调控政策的影响,中国部分城市房地产价格有所下降。随着越来越多的房地产开发商在销售量放缓以及银行贷款收紧的情况下推出折扣优惠,中国主要城市的房产价格开始松动。与此相呼应,有消息人士爆料:今年将房产税试点从上海和重庆推广至全国其他城市的可能性不大。这些都是疾风暴雨可能歇一歇的征兆。

 

房地产调控会放缓吗?可能。如瑞银经济学家汪涛所分析,中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。其主要理由,包括北京在出台严格限购政策的同时大规模推动了保障房建设,后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。另外,尽管2009-2010年间居民购房贷款迅猛增长,但在政府限制第二套和第三套房贷且上调利率后,最近几个月购房贷款增速已经下滑。作为重要指标,到2010年底,中国居民部门负债率仍处于适度的水平。众所周知,中国城市居民在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付。因此,短期内中断偿还房贷、贷款大量违约导致银行大规模坏账的可能性很小。

 

然而,未来几年,中国能否避免出现房地产泡沫?很难。即使北京试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价,但制造泡沫的根本因素没有改变。比如,居民高储蓄率、不发达的资本市场以及资本账户管制措施;比如,存款利率被设定在偏低水平上;比如,垄断城镇住房建设用地供应的地方政府仍然依赖土地出让收入,有很强的动力推升土地和房地产价格;比如,以城镇房地产建设为主要内容的“城镇化”进程继续深化……

 

会有那么一天,中国居民不再爱好添置并非必需的房产,住房需求大幅下滑。一旦中国房地产业供给过剩,所有相关行业,包括建筑材料、重工业等也会出现产能过剩,银行对这些行业、企业的贷款质量不保。加之国内银行借贷时重视抵押物价值,房地产泡沫破裂势将影响相当比例的银行资产减值。

 

因此,对继续勇敢地投资中国内地房地产的朋友来说,必须密切观察房地产市场有没有出现持续的信贷扩张和过高杠杆率。信贷大幅度收紧、利率大幅提升,都可能触发泡沫破裂。如果始终持有房产,也一定会经历房价涨到天花板的时点。当房地产失去升值预期和投资价值,投资性需求真正下降也会终结泡沫。

 

如果当前大力推进的保障房建设能落实,低成本的住房供给增长应该能够有助于稳定房价和焦虑不安的市场情绪。无论如何,我相信,在北京不断调控之下,中国房地产泡沫积累得会比较慢,破灭时也不至于轰然倒塌。也许,至少有一部分幸运儿,有时间逃离。
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