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陈序的博客

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做最坏打算  

2011-04-22 17:24:00|  分类: 上海地产画报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有知情人士向媒体透露,中国银行业监督管理委员会已要求商业银行对房地产贷款进行第二轮压力测试。第二轮测试的假设情境比第一轮测试更恶劣。

 

据报道,在第二轮压力测试或,商业银行被要求基于以下三种情形进行压力测试,分别是:房价下跌30%、利率上调27个基点;房价下跌40%,利率上调54个基点;房价下跌50%,利率上调108个基点。新一轮房地产压力测试还增加了住房成交面积下降等假设情形。去年8月,中国银行业曾接受了一次相似的压力测试。那次测试表明,房地产调控对中国银行业形成坏账压力的底线数字是30%。

 

银监会为什么进行又一轮压力测试,而且加深测试难度?答案是最高决策层认为,房地产泡沫再膨胀和破裂的危险仍在加大。虽然中国政府在去年推出一系列房价调控措施,并在今年1月份开始试点征收房产税之后,类似上海、重庆、北京、深圳、广州、杭州和南京等银监会关注的房贷高风险地区市场仍未发生根本性变化。而其支撑力,不只是中国居民家庭的所谓刚性需求,更来源于全球局部市场的流动性过剩。

 

不仅中国内地,近到中国香港,远到澳大利亚、加拿大、以色列、南非……,甚至瑞典的房价都在飞涨。比如,加拿大央行为刺激经济增长一直将关键利率维持在仅1%的水平。结果,据加拿大房地产协会的统计,今年2月份加拿大房价同比大涨了近9%。

 

以色列经济受外部经济衰退带来的冲击。为刺激经济增长,以色列央行在2009年将利率下调至0.5%,抵押贷款成本也随之降低,以色列房价在过去一年上涨了16.3%。而今,因怕房价继续快速攀升引发楼市泡沫,威胁经济稳定,前不久,以色列央行又将基准利率提高至3%。与此同时,以色列央行还开始实施贷款新规定,新规定提高了购房首付款比例低于40%、额度超过80万谢克尔(约合23.5万美元)的抵押贷款的成本。

 

至于中国香港,更是重温了1997年亚洲金融危机前房地产市场“繁荣”的旧梦。香港特区平均房价继2009年暴涨了30%后,2010年大涨超过20%.到了2011年,仅仅在前两个月,又涨了7%。不光有实际购房需求的香港居民十分不满,特区政府也为此忧心忡忡。近期,香港财政司司长曾俊华就曾警告,称眼下充足的流动性和低利率水平不会永远持续下去,房价的上涨也不会永无休止。特区政府为让楼市降温,敦促当地商业银行收紧抵押贷款,提高最低首付款,并将房屋买卖的税额提高至最高15%。在另一个亚洲金融中心城市新加坡,政府也开始对房地产市场出手干预,对不足三年的住房转手交易课税。

 

所有问题的根源是廉价资金又开始充斥特定地区的房地产市场,除了那些地区原来货币政策的因素之外,它们无不受到发达经济体,特别是美国货币政策的冲击。这像是一场房地产泡沫接力。先是美国房地产市场形成巨大泡沫,泡沫破裂引发了半个世纪以来最大的金融危机。此后,华盛顿为刺激经济复苏,实行了超级宽松的信贷政策。欧洲也是如此。而由于美欧发达国家主导了全球金融市场,它们制造的流动性迅速在其它市场推动产生新的房地产泡沫。而对中国这班生活在通货膨胀阴影中的新兴市场来说,要完全防止泡沫产生已无可能。所以,北京才会在做最大努力的同时,做最坏打算。
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