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陈序的博客

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香港楼市的热汗与冷汗   

2012-08-30 22:18:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果中国香港最终成为一个中国内地富人海外资金的最近的避风港,而且主要的资产形式是不动产,这一届香港特别行政区政府将面临更大社会压力。我相信新的特区领导人早已意识到。

 

今年以来,中国香港的房屋均价已上涨了约13%。上个月,香港特区财政司司长曾俊华表示,当地房地产市场存在酝酿资产泡沫的风险。时至夏末,香港市场房屋交易量激增。反映香港房价的中原城市领先指数更创下历史新高。上周五,据《信报》报道,一套位于山顶的豪华公寓以4.7亿港元售出,合每平方英尺75806港元,成为香港历史上新的最贵房产。而且,除了豪宅价格飙升,普通住宅价格过去两到三年也上涨了一倍。

 

最近数月房价大涨后,香港特区政府清楚,必须向特区民众宣誓,确保房地产市场稳定。香港房价上一次处于如此高位还是在1982年和1997年楼市顶峰时期。而之后,在1997年的楼市崩盘中住宅物业价格下跌超过了60%。当前香港的房价收入比高达11倍,而这一比率的长期平均水平只有7.1倍。

 

昨天,香港特区政府正式宣布了旨在扩大住房供应以及遏制房地产价格上涨的措施,并称有可能在必要时推出更多措施。在新闻发布会上,香港特区行政长官梁振英表示,上述新措施包括增加用于住房的土地供应以及将原定为政府和公共用地的地块划作住宅用地。梁振英还表示,港府会继续密切留意楼市的走势,并在适当时候,推出进一步和适切的措施。

 

显然,经过一段时间观察,香港特区政府可能也敏感到,香港房屋市场已经发了不利于房价稳定的结构性变化。据《华尔街日报》报道,巴克莱资本最新报告中将中国香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型的楼市。巴克莱资本指出,香港楼市总体的杠杆比率在降低,买房用于自住的人也有所减少。2011年人口普查数据显示,香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款,而10年前这个比例为48.5%。香港业主自住率从2006年的73%降至2007年的70%

 

发生以上变化的实质,是香港房地产市场的投资比例大幅提高。现金充裕的投资者,包括很多来自中国内地的富有人士涌入香港购房。投资型购房,往往不会带来自住,甚至也没有马上出租,客观上收紧了当地住宅的有效供应,也使当地房价涨幅更多取决于投资者获得产权的驱动,而非自住型购房者的购买行为。

 

当然,同中国内地房地产市场一样,一旦投资需求增长放缓,高企的房价仍需自住者支撑。本来,低贷款利率使香港自住购房者能够承担住房按揭贷款。但房价涨得过快过高,必然限制了通过按揭购房的能力。有数据表明,目前香港首次购房人需要支付的平均首付款已经升至相当于家庭平均年收入3.3倍的水平。

 

更值得注意的是,随着投资比例在一个经济体的房地产市场里不断提高,该市场的波动和风险也将随之增大。投资需求本身和流动性的变化都会兴风作浪。比如现在,欧债危机可能造成流动性收紧,而Fed(美国联邦储备委员会)可能推出的新一轮量化宽松则会通过联系汇率制度(港元与美元保持固定兑换比率)造成大量资本流入香港市场,投机包括房地产在内的港元资产。

 

香港房地产市场正在发生的变化,可能令投资者流热汗而政府流冷汗。而昨天宣布的政策仅仅是流冷汗者的第一反应。

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