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陈序的博客

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房地产市场仍不乐观  

2012-09-19 21:39:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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由于房地产业仍是中国经济的重要支柱之一。所以,一旦经济形势走软,中国政府进一步加大楼市调控的意愿会降低。而且,政府为刺激疲软经济而可能扩大的开支中,部分资金可能流向房地产业。随着信贷环境改善,首次购房者获得房贷的难度降低,房地产项目贷款流动性增加。已经有开发商通过成功出售资产及为债务进行再融资度过了困难时期。更重要的是,投资者也开始再度对房地产业表示出兴趣。

 

今年年初,市场普遍担心中国政府收紧房地产市场的调控政策将导致开发商违约。投资者对于中国房地产类股避之不及。很多开发商被迫压低房价并放慢投资步伐以增加现金流。不过,目前情况似有好转。有一个迹象是中国房地产开发商发行的债券重新受到投资者追捧。这几周,几家中国中小型房地产开发公司均发行了高收益债券,投资者对此报以较高兴趣。一份花旗报告称,鉴于固定收益投资者一般比股票投资者更倾向于规避风险,房地产企业成功发债表明中国房地产市场的基本面较为稳健。花旗预计,这还可能会提振房地产类股票投资者的信心。

 

与此同时,中国8月份70个大中城市平均房价连续第三个月较前月上涨,显示出一度低迷的地产市场正继续复苏。8月份房价延续了6月份以来的升势,而6月之前房价连续8个月走低。此前公布的数据也显示中国新屋开工状况好转。然而,标准普尔最近发布行业报告《中国房地产市场前景因流动性压力缓解而得到改善》称,尽管过去六个月流动性的改善以及销量上升带来一些改善的迹象,中国房地产业的前景依然不容乐观。标准普尔认为,尽管过去两个季度房地产销售状况有所改善,但该领域实现强劲增长的可能性有限。这是因为经济前景疲软,进而抑制购买力和投资意愿。随着前期积聚的需求被逐渐消化,房地产销售势头或将开始放缓。

 

据《华尔街日报》报道,标准普尔认为,受去年以来的行业范围内降价及大力促销影响,多数获得评级的房地产开发商的毛利率和利息、税项、折旧、摊销前收益率将面临压力。预计未来六个月一些中资房地产开发商可能会面临负面评级行动,不过数量可能少于过去12个月的数量。有一些开发商可能迎来正面的评级。但另一些开发商仍面临一定的再融资风险。

 

正如标准普尔所预计,我以为中国政府必将对内地房地产业实行差别化调控,一方面,政府将通过增加供应和鼓励需求来推动自住型房地产市场的发展,另一方面,政府将继续控制或遏制房地产投资和投机性需求。对中国内地房地产市场前景的预期,焦点在中国政府调控的最严格手段——限购。如果未来12个月间中国政府坚决不放松限购措施,如果中国政府的策略是在全面实施房地产税等更有效措施来遏制房地产投资需求之后,才考虑逐步取消房地产限购措施,交易和价格都不会在中短期出现持续快涨。

 

关键是,中国内地房地产销售增长过于强劲反而可能引发更多政策干预。据媒体报道,南京一些地产开发商要求在9月份和10月份提高房地产销售价格的申请已被当地监管部门拒绝。机构数据也表明,传统销售旺季9月份的前两周,中国内地房地产销售不如预期强劲。因此,投资者还远没到可以高兴的时候。

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