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陈序的博客

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富人也在持币观望   

2012-10-25 22:38:00|  分类: 重点所在/东方早 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国内地房产泡沫被大力挤压后局部破裂的最新例证,是一家银行取消了大连的一幢豪华公寓楼的赎回权,准备拍卖。应该说,外界根本不清楚中国内地总共有多少房产止赎,有多少房地产已经成为不良资产。但仅此一例,即可看出形势对热衷开发高档房地产项目的开发商如何不利,以及境外投资者在中国内地房地产上的风险敞口究竟有多大。

 

华尔街日报报道,总高48层的“御澜山”曾为摩根富林明资产管理旗下一只基金所有,该基金在这个楼盘项目上投入了8000万美元。知情人士透露,渣打银行和东亚银行为这个项目向摩根富林明资产管理提供了一笔约为1.4亿美元的贷款。因销售不佳,摩根富林明资产管理违背了部分条款,渣打银行随后将项目止赎。德勤已被指定为项目的托管人。摩根富林明资产管理为摩根大通的旗下子公司,其在2008年成立一只面向大中华市场的6亿美元房地产基金,投资了北京、上海、南京等地的项目。摩根富林明资产管理接手御澜山后,中国内地房地产市场遭到越来越沉重的政府调控压力,泡沫即显疲态。20119月份开盘后,该楼盘销售疲软。除了政府调控,另一原因是开发商把目标市场定在富人,房屋面积过大、价格过高。项目有270套一至四居房产出售,每套面积110519平方米不等。开盘时该项目每平米叫价约3.5万元。而附近其他房地产项目售价仅每平米1.9万元。

 

外国投资者青睐中国内地的豪华房产项目,因为豪华房产利润空间更大。但自2010年,中国政府通过抑制发放贷款、限制购买多套房产以及提高首付款要求等措施来减缓豪华房产的建设,导致部分开发商现金流吃紧。所以,即使最近中国内地房地产市场中的真实居住需求有所回暖,在高档房地产上存货过多的开发商日子仍然十分艰难。今年六月,绿城中国通过向其股东九龙仓集团出售股权和发行可转换债券筹资6.57亿美元。盛高置地等一批专注于高端房产的开发商也已经在将部分资产转让给其他开发商。

 

被中国内地挤出的高档房地产投资需求,一度涌入香港。内地富裕买家的需求,加之新增楼盘量少,2009年以来,香港房地产价格大幅上涨了90%,今年以来更大幅跃升超过13%。近年来,香港特区政府不断给房地产市场降温,实施了提高按揭贷款门槛、对购入不久即出售的住宅开征新税等措施。新任行政长官梁振英也称,给香港楼市进一步降温的措施正在制定中。但自Fed美国联邦储备委员会)实行了最新一轮量化宽松货币政策后,当地房地产交易速度再度加速。

 

然而,据中原地产报告说,今年第三季度,香港新单元房销售总额的31%来自内地购房者,这一比例低于第二季度时的35%以及第一季度时的38%。是不是内地买家财力枯竭呢?不一定。中国内地富裕买家在香港购房需求有所下降,是因为今年当地推出新盘中,位于香港交通枢纽附近的豪华住房不多。更多楼盘是户型小且地段不好的,以香港本地中等收入居民为目标市场的项目。

 

显然,在内地和香港市场,更多中国内地买家开始转入持币观望。但我以为,无论在香港,实力买家迟早将再次出手。而在内地,高档房存量去化可能需要更长时间。

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